Acquérir son propre bien immobilier, c’est le rêve de beaucoup de français. Mais aujourd’hui, cela est-il permis à tout le monde ? Les démarches peuvent paraître compliquées voire interminables. Il est parfois compliqué de se lancer et d’entamer une longue démarche certains se découragent, d’autant que les conditions d’obtention d’un prêt immobilier évoluent au 1er janvier 2022. Alors, quelles seront-elles ? Sera-t-il plus simple ou plus difficile d’obtenir un prêt immobilier ?
Jusqu’à présent, chaque banque usait de ses propres conditions en matière d’octroi d’un prêt immobilier. Bien qu’elles se rejoignaient plus ou moins entre elles sur leurs conditions, certaines banques pouvaient prioriser certains critères plutôt que d’autres, et inversement.
Or, à partir du 1er janvier 2022, les recommandations sur les conditions d’octroi des crédits immobiliers vont devenir des règles strictes et obligatoires. Ces nouvelles règles rendront l’accès à la propriété plus compliqué pour les jeunes propriétaires ou les plus modestes ne disposant pas d’épargne. L’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) aura pour mission de contrôler l’application de ces règles auprès des banques. Mais quelles seront ces règles ?
1 – Le Taux d’Effort
Le taux d’effort ne doit pas être confondu avec le taux d’endettement, qui lui est calculé à partir d’une mensualité de remboursement précise par rapport aux revenus.
Le taux d’effort défini la capacité maximum de remboursement auquel un emprunteur peut faire face. On prend en compte ses revenus et ses charges pour en calculer le reste à vivre.
Le calcul est simple : (total des charges mensuelles : logement, crédits en cours, charges locatives, assurances, impôts…etc.) / (revenus mensuels net avant impôt) x 100. Le résultat de ce calcul se définira en pourcentage (%).
Certains aspects de calculs resteront toutefois à l’appréciation des banques, notamment en ce qui concerne la prise en compte des primes ou des heures supplémentaires dans les revenus.
Le taux d’effort calculé par la banque donnera un indicateur important à la banque pour définir les mensualités de remboursement.
2 – La durée d’endettement
Autrefois soumise à l’appréciation des banques, la durée d’endettement maximum sera à partir du 1er janvier 2022 plafonnée à 25 années. Avec une possibilité d’augmenter de deux ans si le prêt présente un différé d’amortissement, notamment en cas d’importants travaux de rénovation.
3 – Taux d’intérêt maximum autorisé
Le taux d’intérêt est l’une des principales préoccupations des Français en matière de prêt immobilier. Historiquement bas et bien loin des taux d’intérêt connus il y a quelques dizaines d’années, ceux-là varient d’une banque à une autre. Un véritable casse-tête pour les consommateurs qui décident parfois de faire la chasse au taux le plus bas.
Les banques resteront soumises aux règles qui concernent le « taux d’usure ». Celui-ci étant calculé par la Banque de France et correspond au taux maximum que les banques sont autorisées à mettre en place lorsqu’elles accordent un crédit. Cette disposition a pour but de protéger les emprunteurs d’éventuels abus.
4 – La prise en compte de l’épargne dans l’étude des demandes de prêt
Certaines banques portent beaucoup d’attention sur l’épargne des emprunteurs avant l’octroi d’un prêt immobilier. A partir du 1er janvier 2022, cette condition sera renforcée. Un écart se creusera entre les emprunteurs qui disposeront d’une belle épargne et ceux qui en ont peu ou pas du tout. Ces derniers ne pourront pas bénéficier de taux d’intérêt aussi bas. Hélas, les foyers les plus modestes risqueront d’en souffrir.
Malgré ces critères très stricts et obligatoires, les banques peuvent toutefois faire quelques exceptions sur certaines règles notamment en ce qui concerne le taux d’effort et la durée des prêts.
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